310亿！上海新地王传递什么信号！上海地王

　　眼下，全国楼市正处在前所未有的焦灼时刻，房企倒闭、土地流拍、中介歇业……但在昨天，上海土拍市场出了一个“王炸”，令市场感到振奋。

　　1、新总价地王，310.5亿元的总价，不仅超过2014年上海董家渡金融城的248.5亿，也超过2016年深圳新会展中心的310亿，一举拿下中国（内地）的新总价地王，目前仅次于2019年香港西九龙高铁上盖的422.32亿（港币）。

　　项目以甲级办公为主体，以商业、高端酒店、租赁住房、会展文旅等一流服务为配套，将打造210米、280米高楼，建成后将与西岸第一高楼恒基星扬西岸中心持平，总投资初步估计700亿元以上。

　　2、规模巨大，该地块由28副子地块组成，总占地面积32.37万平方米，总建筑面积180万平方米（地上建筑面积108.7万平米，地下商业面积约6万平米，地下停车场面积65万平米），整体一次性出让，是近年来上海核心区极为罕见的巨无霸地块。

　　地块还设置了非常严苛的持有要求：按出让年限持有地块内包括地上、地下100％商业，60％办公，100%文化体育及所有的租赁住宅。同时还要求受让人出资建设建筑面积约1.7万平方米的公共服务设施以及约9万平方米的公共绿地，建成后产权无偿交政府相关部门。

　　5、出让价格未受疫情影响，仍创新高。根据丁祖昱先生的测算，地块的综合楼板价约为28800元/平米，按用途倒推楼面价，商业约31500元/平方米、办公约30000元/平方米、文体约20000元/平方米，住宅约72000元/平方米、租赁住宅约16000元/平方米。

　　上海就是上海，这个时候再次彰显了其坚不可摧的土地价值，没有什么比310亿元的真金白银，更能彰显资本对上海这座城市的真爱了。

　　更重要的是，上海此刻拍出新地王，还给全国楼市吃下一颗定心丸：疫情对楼市只是短期影响，大资本仍然看好核心城市地产价值。

　　值得一说的是，拿下该地块的香港置地，是一个港资背景的房企，拥有上百年的金融商业核心区的开发和运营经验，其控股股东怡和集团的名气就更大了，是一家以亚洲为中心的多元化跨国企业集团，多年来稳居世界500强，著名奢华酒店品牌文化东方便是其旗下资产。

　　据说，1844年，上海第一块土地拍卖，得主就是怡和洋行。怡和洋行在1912年到解放前，以上海为总部，后来迁至香港。当前疫情仍未结束，这家企业便手握重金重返上海，再次说明他们在判断趋势上的老道。

　　写到这里，大家要想一想，此刻逆势而为、雪中送炭的为什么不是万科、恒大、碧桂园，也不是华润、万达？对上海这样的城市，滨江地块可是卖一块就少一块，恒碧万为什么不去抢呢？原因并不复杂。

　　一方面，该地块总价极高，土地出让条件极为苛刻，极度考验房企的资金实力，而眼下的内地房企，很多都处在资金链断裂的边缘，哪里有余粮拿出来入货。而港资房企不同，给人感觉大多是“守财奴”，资产规模不一定很大，但负债率极低，现金流极好，越是这种时期，越有战斗力。

　　另一方面，该地块运营难度极高，属于城市核心区地标项目，为了最大化地保证运营品质，绝大多数物业不可售，300多亿元砸下去，不知道多少年能回本，属于房地产行业中劳斯莱斯级别的项目，一般开发商即使买得起，也养不起。

　　而港资房企不同，他们普遍具备长期性、精细化的商业运营能力，像我生活的广州，逼格最高的商业综合体，基本都是港资企业在运营，太古汇、天环、K11、IGC的品质和口碑是有目共睹的。

　　此次上海新地王的买家香港置地，就是一个拥有130多年历史的香港老牌英资地产企业, 拥有上百年的商务中心区的开发和运营经验，这种资历，不是一般房企能够比的。

　　在此意义上，港资房企的玩法和内地房企有很大不同。从战略上讲，港资房企赚的是趋势的钱，内地房企赚的是高周转的钱。从战术上讲，港资房企赚的是物业运营的钱，内地房企赚的是“卖砖头”的钱。

　　一般来说，比起扩张速度，港资房企无法和内地房企相比，但比起抗击打能力，后者完全不是前者的对手。在平时，内地房企的劣势往往没人去谈，但一旦遇到经济危机或者疫情这样的特殊时期，内地房企的劣势就暴露无遗了。

　　经此一疫，也算是给内地房企提了一个醒，该意识到高杠杆、高负债的风险了，过度高周转的玩法，不仅让自己陷入资金链紧绷的泥淖，也在一定程度上绑架了金融系统，绑架了国民经济。

　　作为一个高度依赖外部市场的城市经济体，香港经济在历史上多次大起大落，房企首当其冲，充分领教过各种金融风险，深知去杠杆的重要性。相比而言，内地经济和楼市长期繁荣，房企一直就没有吃过什么亏，而且稍有波折，政府就会启动救市，这把不少房企给惯得不像样子。

　　疫情之下，决策层已多次重申不把房地产作为短期刺激经济的手段，房企朋友也该清醒了，遇到危机，首先要提升自己的免疫力，不要每次都指望政府救市，否则这个行业就永远是“问题儿童”。

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