“外环外”都7万了 沪豪宅竞争乱象之思考2025年7月1日

　　2015年，被地产界称之为一线城市的豪宅元年。北上广深的中高端改善项目在“330新政”颁布后迎来了蓬勃生长的市场环境，一线城市迅速实现了被豪宅化。

　　联想到最近的典型莫过于莘庄未来都要7万/平。12月10日莘庄镇闵行新城MHPO-0303单元01-01-15A地块被金辉以总价28.15亿元摘下。有业内人士指出，外环外的莘庄保本价拍上7万/平，实实在在地触动了每个人的神经。

　　事实上，土地市场的激烈争抢只是如今上海楼市的一个缩影。在改善需求被逐渐释放后，一时间上海的豪宅项目琳琅满目，甚至鱼龙混杂。

　　市场竞争在愈发激烈的同时，豪宅消费群面临的痛点也愈发明晰。什么是真正的豪宅？人们在惊叹豪宅价格飙升时，却少有人关注到豪宅购买者早已做出了自己的投票。

　　从上海闸北的大宁到外滩的董家渡，上海的地王一个个争先恐后地刷新着纪录。尤其是11月的最后一周，上海的土地市场已经被“地王”这个名词所包围。

　　11月25日信达地产以72.99亿元拍得新江湾城N091104单元C1-02（D7）地块，成交总价刷新今年上海纯住宅用地纪录，楼板价也创下该板块的新高。

　　紧接着第二天，虹口区提篮桥街道一地块就被上实旗下的上海宏盛投资有限公司竞得，楼板价超2.5万/平，上海北外滩的地王纪录再次被打破。

　　纵观2015年的上海楼市，仿佛高昂的楼板价才是市场准入的门票，这些新地王自诞生之日起就已经注定了与顶级豪宅或者高级商办楼紧紧捆绑的命运。

　　支撑开发商如此大胆砸钱拿地的驱动力来自市场，特别是今年的豪宅市场需求得到了“史无前例”的释放。

　　据上海链家市场研究部数据显示，截至目前上海单价5万元/平以上的高端物业成交了1869套，环比上涨3.8倍，市场成交的均价为70811元/平方米，同比上涨了6.6%。

　　“一方面是由于房价走高导致的豪宅门槛减低，越来越多的中高端改善产品步入豪宅的行列，成交量急速上涨；另一方面在支持改善性需求的政策利好下，前几年累积的改善性需求以及由改需向改善转化的购房者也纷纷入市。”上海链家市场研究部总监陆骑麟指出目前上海豪宅成交火热的原因。

　　某种程度上说，地价攀升和改善需求旺盛都是助推目前沪上出现越来越多豪宅项目的重要驱动因素，且二者间相辅相成共同构成一个豪宅生态链。

　　一面是需求旺盛的事实，一面是土地成本不断飙涨，面对竞争愈发激烈的现状，越来越多的开发商开始用高价来标榜并定义着豪宅。

　　诸如，在滨江板块上有豪宅独树一帜地标称38万/平，还有的临江豪宅项目在推出开放性商业社区概念后，就将价格提升到板块最高的15万/平。

　　但当市场喧嚣慢慢沉淀后，人们不禁会思考这些价格飙升的豪宅，是否真的值这个价？事实上，考量一个真正的豪宅应该从地段价值、产品价值以及未来的市场升值潜力这几个方面。

　　首先，豪宅要考察项目所处的地块价值。李嘉诚曾说过，决定地产价值投资的考量因素第一是地段，第二是地段，第三还是地段。一线城市中，豪宅所处的地段要与周边生活、商业、办公、教育等相关场所紧邻，与市中心核心区位的物理距离要贴近，至少交通距离须贴近。

　　其次，豪宅自身产品的价值要有含金量。作为高端物业，不论是在户型、装修、物业等硬性指标上，还是在社区环境、文化氛围等软性标准上都应该是高标准，甚至首屈一指。

　　最后，豪宅的未来市场升值潜力。真正的豪宅注定是市场稀缺性的产品，物依稀为贵，其独占的稀缺资源本身就蕴含着巨大的升值潜力。

　　对照这些标准来考察2015年上海的豪宅市场发现，市场早已经给出了答案。据中国指数研究院（上海）数据显示，10月14日瑞虹新城项目在推出新一批住宅产品“怡庭”，328套房源当日便全部售罄，堪称创下了内环豪宅热销的奇迹，该项目也成功夺得了10月份的销售冠军。

　　简而言之，一是项目所处的内环内地块价值很高，55万方的瑞虹天地商业配套出门便至，2环线轨交立体交通网络，内环内的优势十分明显，教育与生活配套等更是一应俱全；二是瑞虹新城怡庭项目采用“世界豪宅教父”梁志天亲手打造，精工之艺有目共睹，重要的是项目所推出的户型和价格是内环内的豪宅所不具备的，均价7万/平，部分户型总价不到千万，这在内环内可以称得上绝对的稀缺产品；三是项目所处的虹口北外滩板块未来有很高的升值空间。综合来看，瑞虹新城怡庭前期能有如此好的市场成绩倒也并不意外，反倒是在情理之中。

　　市场瞬息万变，申城的豪宅市场即将要度过野蛮生长、竞争激烈的第一年，翻开2016年的新篇章。新时期，上海的豪宅市场将会以怎样的面貌开启？

　　来自市场的好消息，2016年瑞虹新城怡庭项目将在1月份为市场带来新的加推房源。有业内专家表示，鉴于瑞虹新城前期优异的表现，本次在2016年开年之际加推的房源成交表现值得市场期待。